看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

未来城不落 · 2019-07-23
当对楼市信心爆棚时,反而政策和市场会给你当头一棒。

编者按:本文来自微信公众号:地产营销人(ID:dcyxr2015),作者: 乐评,今天出什么马多少号经授权转载

自发布2019上半年北京楼市成交排名之后,一直有不少业内和媒体同仁希望能给予点评。

其实这项工作早已在做,并在与新浪乐居的联合视频节目《谁是销冠》中有过剖析。不过,对于大多数人来说,还是整理成图文比较容易查阅和方便收藏。

下面,『地产营销人』把上半年北京楼市的主要成交特征以自己的视角做个汇总:

1、上半年供销两旺,新房行情明显优于二手房

从上半年北京楼市整体表现看,其实出乎很多人意料。

上半年住宅新增供应17888套,同比上涨57%;成交16569套,上涨100%;成交面积225.57万㎡,上涨101%;成交均价54425元/㎡,上涨15%;成交金额1227.69亿元,上涨132%。

可以看到,所有指标都在上涨,如果只记住一个最主要的,就是新房住宅成交套数同比翻倍!

看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

在这里有一个现象值得注意,过去大家习惯于通过二手房成交量去检测楼市温度。但今年上半年,二手房成交量不仅没有增长,还有5%的跌幅,新房与二手房的成交曲线开始分向而行,说明用二手房数据再去检验走势不再适用。

看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

这是什么原因呢?简单说,在客户“池子”相对固定的前提下,流向新房的多了,自然买二手房的就少了。

一方面,由于上半年限竞房项目普遍供应质量较高,不仅地段优越,而且在产品上实现了很大提升。另一方面,不少项目明折暗扣,为应对激烈竞争,给予了购房者实实在在的优惠,维持了良好的销售态势。

因此,以限竞房为带动的新房住宅整体成交明显优于二手房,实现了难得的客户回流。新房与二手的逻辑关系,自今年开始不再同频共振,这点像回到了十年前的市场景象。

2、从成交区域看,西强东弱,南火北冷

从区域成交热度看,上半年北京西部和南部表现更加抢眼!

冬奥会临近、第三次城南计划以及新机场即将通航,种种利好叠加优质项目入市,让西部和南部的楼盘大放异彩。其中,石景山、海淀和丰台三个区域都诞生了开盘爆销的热盘。

先看京西,中海寰宇天下荣获上半年北京楼市住宅销冠;西城天铸则是北京豪宅销冠;葛洲坝北京紫郡兰园夺得海淀销冠;橡树澜湾成为丰台销冠。这些项目今年都是排行榜上的“常客”,既赢得业内口碑,又获得客户赞许,热销势能不断扩大。

再看京南,终极改善盘和刚需刚改盘都业绩喜人。譬如:泰禾金府大院、佑安府、昆仑域、中海云熙、中海云筑、金地悦风华、和悦华锦、禧瑞天著、招商雍和府、熙悦林语等项目都有出色的业绩展现。

大兴和丰台两个区域在整体住宅成交中,实现占比分别为22.92%和18.21%,在各区域中位列第一、第二,足见南部之火。

看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

进入下半年,预计北部和东部市场会接力热销,昌平北七家、大望京板块以及整个通州区域都有一批重量级项目入市,开盘业绩兑现之后,将与西部、南部形成平衡。未来金茂府、中海望京府、华樾北京、融御等项目将成为下半高网签业绩的主角。

3、限竞房今年成交占据半壁江山

去年,限竞房供应已经成为北京楼市主流,但受限于入市时间较晚,6月份后才陆续获得开盘,加上年底的市场下行,去年限竞房占住宅成交比例仅有18%。

2019年上半年,限竞房成交量不断放大,成交占比也大幅提升,达到商品住宅成交的56%。由此可见,限竞房市场培育阶段已完成,消费者从陌生到对产品类型的熟悉,成交渐入佳境,特别是刚需、低总价、小户型的产品,占据市场核心地位,统治力充分显现。

统计来看,上半年均价7万以内的普宅成交,前20名中纯商品项目仅占3席,其余都是限竞房,限竞房开始全面霸榜。说明限竞房在普宅领域获得的优势,将贯穿全年,短期内不会发生改变。

4、别墅市场异军突起,成交佳况令人意外

如果有看『地产营销人』近期的文章,会发现点评别墅项目特别多。没错,上半年北京的别墅市场,表现尤为亮眼,不仅成交套数实现倍增,成交金额翻了2倍,且均价同比上涨48%!在所有产品类型中增速是最快的。

如果提炼一下,这一轮别墅回暖主要体现为“老墅开花”和“限竞当道”。两种产品分别对应富人阶层和新中产,代表了终极置业和改善需求的趋势。

看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

一些规模体量巨大的老牌别墅,尽管总价半亿或过亿,但丝毫没有影响销售速度。包括:恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府、远洋LAVIE等独栋项目在网签放开后,都反映了真实销售业绩。其中的佼佼者甚至以40亿业绩冲到了住宅榜的销亚位置,这在历年来都极为罕见。

而限竞房别墅推动了供应的增加,虽然舒适度不及纯别墅,但面积小、总价低的先天基因,让新中产的别墅梦得以提前实现,也暗合了改善升级的需求主线。

5、丰台豪宅占比高,顶豪表现看朝阳

北京均价7万/㎡以上的豪宅成交,上半年也是增长态势——成交套数同比上涨54%,成交金额上涨91%,但幅度不如普宅和别墅。

在7万/㎡以上的豪宅成交排名中,前20名中只有2个限竞房项目,其余都是纯商品房,且丰台热销楼盘占比较高,TOP10中占有7席,可谓遥遥领先。

不过,如果在豪宅中聚焦“顶豪”业绩,就会发现,顶豪项目基本都分布在朝阳区。把成交均价上推到9.5万/㎡进行排名,朝阳区顶豪套数销冠是壹亮马。

就上半年来看,有成交的顶豪基本都是有年头的老项目,同别墅一样因为网签集中放开,而兑现出业绩。但就新项目而言,壹亮马是朝阳区唯一可与老盘抗衡的项目,热销成色十足。

看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

对后市影响巨大的是,近两个月北京主城区已有三块不限价“地王”拍出,特别是朝阳孙河与丰台造甲村根据楼面价皆可判定为10万+。预示着北京顶豪市场有望再度重启。

因此,下半年的看点是,新的市场格局中,在售顶豪如何自我进化?

据悉,壹亮马将伴随颐堤港二期开建和将府公园换新为区域升级契机,进行整体教育、医疗配套的提升,并将增配精装服务,在软硬件共同加持下,与未来入市的地王项目一比高下,一个顶豪的新战场即将拉开,后续十分值得期待!

6、共有产权房,市场中隐形的“大鳄”

北京共有产权房的推出,满足了中低收入客群的置业需求,其成交量也不容小觑。

虽然提及甚少,但在上半年楼市中,真正的销冠却在这里:永靓家园签约69亿,接近70亿销售业绩,比中海寰宇天下还高。

从自住型商品房(含共有产权)细分市场看,共有产权房同比去年供应和成交都大幅度增加,成交面积同比增长了5倍多,可见政府在践行承诺,最大力度解决中低收入家庭的居住问题。

看完上半年楼市成交分析,下半年期待几何?

但同时,一些位置偏远的共有产权房,去化也遇到问题,出现了与限竞房的面对面竞争,而且销售情况并不乐观,因此后续预计会进行政策微调,以促去化。

当对楼市前景悲观时,真实的市场运行,总会给你一个惊喜;当对楼市信心爆棚时,反而政策和市场会给你当头一棒。

所以,还是《士兵突击》里吴哲经常挂在嘴边的那句话:平常心,平常心。

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